Jaká pravidla EU platí pro AI v propagaci nemovitostí? Na tohle si dejte pozor!

AI obsah a EU: tři regulační rámce

Díky AI je snazší než kdy dřív rychle vytvořit atraktivní obsah k inzerátům. Laťka je vysoko, u videí, ale stejně tak u karuselů fotek a jednotlivých příspěvků na sociálních sítích: lidé jsou rozmazlení a s průměrnou komunikací se už nespokojí. Jenže tato rychlost přináší i otázky: smíte jen tak použít záběry, na kterých jsou lidé? Jak daleko můžete zajít při „vylepšování“ nemovitosti? A musíte uvádět, že něco vytvořila AI? V EU se tyto otázky dotýkají tří regulačních rámců: GDPR, pravidel o poctivých obchodních praktikách a od roku 2026 povinnosti transparentnosti podle aktu o umělé inteligenci (AI Act).

Tento článek vám dává jasný a praktický přehled. Kde pro stručnost píšeme „video“, platí stejná pravidla i pro vaše karusely fotek a jednotlivé příspěvky, zkrátka pro veškerý obsah, který s AI vytváříte a publikujete. Důležité: jde o informativní text, nikoli o právní poradenství. Pravidla se v jednotlivých zemích liší a rychle se vyvíjejí. V případě pochybností se vždy obraťte na advokáta nebo příslušný dozorový úřad.

GDPR a záběry: kdy je video osobním údajem?

GDPR (obecné nařízení o ochraně osobních údajů) chrání osobní údaje. Záběr se stává osobním údajem, jakmile je na něm osoba identifikovatelná, například podle obličeje, ale i podle nepřímých znaků.

Podle FotoWare a GDPR Local se fotka nebo video počítá jako osobní údaj, jakmile je na nich někdo rozpoznatelný, nejen podle obličeje, ale i podle nepřímých faktorů, jako je výrazné oblečení, tetování nebo rozpoznatelné pozadí. Pokud záběry používáte k marketingu, je vhodným právním základem často souhlas: výslovný, konkrétní pro daný účel a odvolatelný.

U nemovitostí je to obzvlášť důležité. GDPR Enforcement Tracker společnosti CMS dokumentuje pokuty za neoprávněné zveřejnění fotek nemovitostí, na kterých byli i lidé, bez jejich souhlasu, pro marketingové účely. Maximální pokuty podle GDPR mohou dosáhnout až 20 milionů EUR nebo 4 % celosvětového ročního obratu, podle toho, která částka je vyšší.

V praxi to znamená: zajistěte, aby ve vašem videu k inzerátu nebo karuselu fotek nebyli rozpoznatelní obyvatelé, sousedé ani kolemjdoucí bez platného právního základu. V případě pochybností: rozpoznatelným osobám se vyhněte nebo je rozmažte.

Pokud je někdo ve vašem videu nebo karuselu fotek rozpoznatelný, je ten záběr osobním údajem a potřebujete právní základ (obvykle souhlas). V případě pochybností nechte obyvatele i kolemjdoucí mimo záběr.

Poctivá prezentace nemovitosti

Vedle ochrany soukromí je tu otázka, jak poctivě nemovitost prezentujete. V EU upravuje klamání spotřebitelů směrnice o nekalých obchodních praktikách (2005/29/ES).

Podle EUR-Lex je obchodní praktika klamavá, pokud obsahuje nepravdivé informace nebo průměrného spotřebitele klame či může klamat, i když jsou informace věcně správné, ohledně hlavních vlastností produktu, a tím ho přiměje učinit rozhodnutí, které by jinak neučinil. Evropská komise potvrzuje, že směrnice se vztahuje na obchodní praktiky před transakcí, během ní i po ní.

U AI videí nemovitostí je to bod, na který je třeba dávat pozor. AI nástroj dokáže záběry zkrášlit světlem, barvami a hudbou, což je v marketingu běžné. Jakmile ale zkreslíte skutečný stav nemovitosti (místnosti působí větší, zmizí vady, objeví se prvky, které neexistují), riskujete, že se dostanete do oblasti klamavých praktik. Nanopixo nedělá virtuální home staging, simulaci rekonstrukce ani personalizaci; mění vaše stávající fotky a údaje z inzerátu ve video. Držte proto své záběry věrné skutečnosti.

Zkrášlovat se smí, klamat ne. Nezkreslujte skutečný stav nemovitosti, jinak můžete spadat pod směrnici o nekalých obchodních praktikách.

Uvádění PENB a energetického štítku (liší se podle země)

PENB (průkaz energetické náročnosti budovy, v jiných zemích EPC, EPB nebo energetický štítek) vyjadřuje energetickou účinnost budovy. Platí zde celoevropské pravidlo s národním provedením.

Evropská směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD) ukládá všem členským státům EU požadovat, aby se při nabídce budovy nebo jednotky s průkazem k prodeji či pronájmu uváděl v inzerátech ukazatel a třída energetické náročnosti z tohoto průkazu, v online i offline obchodních médiích, včetně realitních portálů. Revidovaná EPBD (směrnice (EU) 2024/1275) vstoupila v platnost 28. května 2024 a do národního práva měla být provedena do 29. května 2026.

Co se liší podle země, je provedení: stupnici štítků, případné prahové hodnoty, odpovědnou osobu a sankce určuje národní transpozice. Přesné pravidlo si proto vždy ověřte v zemi, kde se nemovitost nachází. Mimo EU, například ve Spojeném království, existují samostatné srovnatelné režimy s vlastní povinností uvádět EPC v inzerci.

Pro vaše publikace to znamená: video, karusel fotek nebo příspěvek je také inzerát. Pokud průkaz existuje, měl by být ukazatel/třída energetické náročnosti vidět i v této publikaci nebo vedle ní. Definici najdete v hesle PENB ve slovníčku.

V celé EU vyžaduje EPBD, aby se štítek energetické náročnosti objevil v inzerátech, a tedy i ve vašem videu, karuselu fotek nebo příspěvku, jakmile je nemovitost s průkazem na prodej nebo k pronájmu; přesné provedení se liší podle členského státu, takže si to vždy ověřte v místních předpisech.

AI Act: označování AI obsahu

Akt EU o umělé inteligenci (AI Act) zavádí povinnost transparentnosti pro obsah vytvořený pomocí AI. To se přímo týká AI obsahu k nemovitostem, nejen videí, ale i karuselů fotek vytvořených pomocí AI a příspěvků a popisků napsaných AI.

Podle článku 50 aktu o umělé inteligenci platí povinnosti transparentnosti od 2. srpna 2026. Poskytovatelé generativních AI systémů musí svůj výstup (text, obraz, zvuk, video) označit ve strojově čitelném formátu jako uměle vytvořený nebo upravený. Kromě toho uživatelé (zavádějící subjekty), kteří šíří „deep fake“, tedy obraz, zvuk nebo video napodobující skutečnou osobu nebo místo, musí uvést, že obsah byl uměle vytvořen nebo upraven.

U běžného AI videa k inzerátu nebo karuselu fotek založeného na vašich vlastních fotkách je to obvykle méně náročné než u deepfaku osoby, ale směr je jasný: k větší transparentnosti. Evropská komise pracuje na kodexu správné praxe s technickými standardy pro vodoznaky a detekci. Pokuty za porušení těchto ustanovení mohou dosáhnout až 15 milionů EUR nebo 3 % celosvětového ročního obratu (Greenberg Traurig).

Praktická rada, kterou dává mnoho advokátů: buďte transparentní. Kde je to relevantní, uveďte, že video, karusel fotek nebo příspěvek vznikl pomocí AI, a nepoužívejte AI ke klamavé prezentaci nemovitostí nebo osob.

Od 2. srpna 2026 vyžaduje AI Act transparentnost ohledně AI obsahu, s přísnějšími požadavky na deepfaky. Buďte ohledně používání AI transparentní z vlastní iniciativy.

Praktický kontrolní seznam pro realitní makléře

Krátký praktický seznam, který udrží váš AI obsah k nemovitostem (videa, karusely fotek a příspěvky) v mezích. Jde o pomůcku, ne o úplné právní posouzení.

Nanopixo vám pomůže s praktickou stránkou: vícejazyčná videa, karusely fotek a příspěvky s automatickým publikováním, abyste se mohli soustředit na to, aby sdělení sedělo. Podívejte se na funkce. Právní posouzení zůstává vaší odpovědností a v případě pochybností se obraťte na advokáta.

Zkontrolujte lidi v záběru, poctivou prezentaci, uvádění PENB a označení AI a pravidla si vždy ověřte v místních předpisech.

Závěr

AI obsah (videa, karusely fotek a příspěvky) je silný prodejní nástroj, ale funguje v rámci tří evropských rámců: GDPR pro záběry s lidmi, pravidel o poctivé prezentaci a povinnosti transparentnosti podle AI Act od roku 2026. Společná nit je jednoduchá: respektujte soukromí, prezentujte nemovitosti poctivě a buďte ohledně AI transparentní. A pamatujte: tento článek je informativní, nikoli právní poradenství, vždy si vše ověřte v místních předpisech.

Nanopixo je záměrně postavené tak, aby vám s tím pomohlo bez šedých zón: nedělá virtuální home staging ani klamavé úpravy, ale jako jediné spojuje tvorbu videa a správu sociálních sítí v jednom: vaše videa, karusely fotek a příspěvky se automaticky publikují na 6 kanálech, ve 13 jazycích, z chatu. Tak zůstanete v souladu s pravidly i efektivní.

Chcete vidět, jak to funguje v praxi? Vyzkoušejte Nanopixo hned, nebo se podívejte na ceny.