Vilka EU-regler gäller när du använder AI i fastighetsmarknadsföring? Det här ska du hålla koll på!

AI-innehåll och EU: tre regelverk

Med AI är det enklare än någonsin att snabbt ta fram snyggt innehåll för dina objekt. Ribban ligger högt, för videor, men lika mycket för bildkaruseller och enskilda inlägg i sociala medier: folk är bortskämda och nöjer sig inte längre med medelmåttig kommunikation. Men tempot väcker också frågor: får du utan vidare använda bilder där det syns människor? Hur långt kan du gå med att ”snygga till” en bostad? Och måste du ange att något är gjort med AI? Inom EU berör de frågorna tre regelverk: GDPR, reglerna om god affärssed och, sedan 2026, transparenskravet i AI-förordningen.

Den här artikeln ger dig en tydlig och praktisk översikt. Där vi för enkelhetens skull skriver ”video” gäller samma regler för dina bildkaruseller och enskilda inlägg, kort sagt allt innehåll du skapar och publicerar med AI. Viktigt: det här är information och inte juridisk rådgivning. Reglerna skiljer sig mellan länder och utvecklas snabbt. Vid tveksamhet, rådfråga alltid en jurist eller den behöriga tillsynsmyndigheten.

GDPR och bilder: när är en video en personuppgift?

GDPR (dataskyddsförordningen) skyddar personuppgifter. En bild blir en personuppgift så snart en person går att identifiera i den, till exempel genom ansiktet, men också genom indirekta kännetecken.

Enligt FotoWare och GDPR Local räknas ett foto eller en video som en personuppgift så snart någon går att känna igen i den, inte bara genom ansiktet, utan också genom indirekta faktorer som igenkännbara kläder, tatueringar eller en igenkännbar bakgrund. När du använder bilder i marknadsföring är samtycke ofta den lämpliga rättsliga grunden: uttryckligt, specifikt för ändamålet och möjligt att återkalla.

För fastigheter är detta särskilt relevant. GDPR Enforcement Tracker från CMS dokumenterar böter för otillåten publicering av bostadsbilder där det också syntes människor, utan deras samtycke, i marknadsföringssyfte. De högsta sanktionsavgifterna enligt GDPR kan uppgå till EUR 20 miljoner eller 4% av den globala årsomsättningen, beroende på vilket belopp som är högst.

I praktiken betyder det: se till att det inte finns några igenkännbara boende, grannar eller förbipasserande i din objektvideo eller bildkarusell utan giltig rättslig grund. Vid tveksamhet: undvik eller sudda ut igenkännbara personer.

Om någon går att känna igen i din video eller bildkarusell är bilden en personuppgift och du behöver en rättslig grund (oftast samtycke). Håll boende och förbipasserande utanför bild vid tveksamhet.

Rättvisande framställning av en bostad

Förutom integriteten finns frågan om hur ärligt du framställer en bostad. Inom EU regleras vilseledande av konsumenter genom direktivet om otillbörliga affärsmetoder (2005/29/EG).

Enligt EUR-Lex är en affärsmetod vilseledande om den innehåller falsk information, eller vilseleder eller sannolikt vilseleder genomsnittskonsumenten, även om informationen i sak är korrekt, om produktens huvudsakliga egenskaper, och därigenom får konsumenten att fatta ett beslut som han eller hon annars inte skulle ha fattat. Europeiska kommissionen bekräftar att direktivet omfattar affärsmetoder före, under och efter en transaktion.

För AI-fastighetsvideo är det här något att vara uppmärksam på. Ett AI-verktyg kan förstärka bilderna med ljus, färg och musik, vilket är normalt i marknadsföring. Men så snart du ger en felaktig bild av bostadens faktiska skick (får rum att se större ut, tar bort brister, visar egenskaper som inte finns) riskerar du att hamna på vilseledande mark. Nanopixo gör ingen virtuell home staging, renoveringssimulering eller personanpassning, utan gör om dina befintliga bilder och objektuppgifter till video. Håll alltså dina bilder sanningsenliga.

Att framhäva är tillåtet, att vilseleda är det inte. Ge ingen felaktig bild av bostadens faktiska skick, annars kan du hamna under direktivet om otillbörliga affärsmetoder.

Energideklaration och energiklass i annonser (varierar mellan länder)

Energideklarationen (EPC, energy performance certificate, även kallad energimärkning) anger en byggnads energiprestanda. Här gäller en EU-gemensam regel med nationellt genomförande.

EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD) kräver att alla medlemsstater ser till att energiprestandan och energiklassen från energideklarationen anges i annonserna så snart en byggnad eller bostad med energideklaration bjuds ut till försäljning eller uthyrning, i kommersiella medier online och offline, inklusive bostadsportaler. Det reviderade EPBD (Direktiv (EU) 2024/1275) trädde i kraft den 28 maj 2024 och skulle vara införlivat i nationell lagstiftning senast den 29 maj 2026.

Det som varierar mellan länder är genomförandet: skalan för energiklasser, eventuella gränsvärden, vem som är ansvarig och sanktionerna bestäms i det nationella införlivandet. Kontrollera därför alltid den exakta regeln i landet där bostaden ligger. Utanför EU, till exempel i Storbritannien, finns separata, jämförbara system med ett eget krav på energideklaration i annonser.

För dina publiceringar betyder det: en video, bildkarusell eller ett inlägg är också en annons. Om det finns en energideklaration bör energiprestandan/energiklassen också synas i eller bredvid den publiceringen. Se energideklaration i ordlistan för definitionen.

I hela EU kräver EPBD att energiklassen syns i annonser, och alltså också i din video, bildkarusell eller ditt inlägg, så snart en bostad med energideklaration är till salu eller uthyrs. Det exakta genomförandet varierar mellan medlemsstaterna, så kontrollera alltid lokalt.

AI-förordningen: märkning av AI-innehåll

EU:s AI-förordning (AI Act) inför ett transparenskrav för AI-genererat innehåll. Det berör AI-innehåll för fastigheter direkt, inte bara videor, utan också AI-genererade bildkaruseller och inlägg och bildtexter skrivna av AI.

Enligt artikel 50 i AI-förordningen gäller transparenskraven från och med 2 augusti 2026. Leverantörer av generativa AI-system måste märka sitt resultat (text, bild, ljud, video) i maskinläsbart format som artificiellt genererat eller manipulerat. Dessutom måste användare (tillhandahållare) som sprider en ”deepfake”, alltså bild, ljud eller video som efterliknar en verklig person eller plats, upplysa om att innehållet har genererats eller manipulerats artificiellt.

För en vanlig AI-objektvideo eller bildkarusell baserad på dina egna bilder är det oftast mindre betungande än för en deepfake av en person, men utvecklingen går mot mer transparens. Europeiska kommissionen arbetar med en uppförandekod med tekniska standarder för vattenmärkning och upptäckt. Böterna för överträdelser av dessa bestämmelser kan uppgå till EUR 15 miljoner eller 3% av den globala årsomsättningen (Greenberg Traurig).

Ett praktiskt råd som många jurister ger: var transparent. Ange, där det är relevant, att en video, bildkarusell eller ett inlägg är gjort med AI, och använd inte AI för att ge en vilseledande bild av bostäder eller personer.

Från och med 2 augusti 2026 kräver AI-förordningen transparens kring AI-innehåll, med strängare krav för deepfakes. Var proaktivt öppen med din AI-användning.

Praktisk checklista för fastighetsmäklare

En kort, praktisk lista för att hålla ditt AI-innehåll för fastigheter (videor, bildkaruseller och inlägg) inom ramarna. Det här är ett hjälpmedel, inte en fullständig juridisk bedömning.

Nanopixo hjälper dig med den praktiska sidan: flerspråkiga videor, bildkaruseller och inlägg med automatisk publicering, så att du kan fokusera på att få budskapet rätt. Ta en titt på funktionerna. Den juridiska bedömningen är fortfarande ditt ansvar, och vid tveksamhet bör du rådfråga en jurist.

Kontrollera människor i bild, rättvisande framställning, energideklaration och AI-märkning, och verifiera alltid reglerna lokalt.

Slutsats

AI-innehåll (videor, bildkaruseller och inlägg) är ett kraftfullt säljverktyg, men det verkar inom tre EU-ramverk: GDPR för bilder med människor, reglerna om rättvisande framställning och AI-förordningens transparenskrav från 2026. Den röda tråden är enkel: respektera integriteten, framställ bostäder ärligt och var öppen med AI. Och kom ihåg: den här artikeln är information, inte juridisk rådgivning, kontrollera alltid lokalt.

Nanopixo är medvetet byggt för att hjälpa dig med detta utan gråzoner: verktyget gör ingen virtuell home staging eller vilseledande manipulation, men är det enda som kombinerar videoskapande och hantering av sociala medier i ett: dina videor, bildkaruseller och inlägg publiceras automatiskt i 6 kanaler, på 13 språk, från en chatt. Så håller du dig både regelrätt och effektiv.

Vill du se hur det fungerar i praktiken? Prova Nanopixo nu, eller ta en titt på priserna.