Mitkä EU-säännöt koskevat tekoälyn käyttöä kiinteistömarkkinoinnissa? Näihin kannattaa kiinnittää huomiota!

Tekoälysisältö ja EU: kolme sääntelykehystä

Tekoäly tekee houkuttelevan kohdesisällön tuottamisesta nopeampaa kuin koskaan. Rima on korkealla niin videoissa kuin kuvakaruselleissa ja yksittäisissä somejulkaisuissa: ihmiset ovat tottuneet laatuun eivätkä enää tyydy keskinkertaiseen viestintään. Nopeus tuo kuitenkin myös kysymyksiä: saako kuvia, joissa näkyy ihmisiä, käyttää noin vain? Kuinka pitkälle kohdetta saa ”kaunistella”? Ja pitääkö kertoa, että jokin on tehty tekoälyllä? EU:ssa nämä kysymykset koskettavat kolmea sääntelykehystä: GDPR:ää, sopimattomia kaupallisia menettelyjä koskevia sääntöjä ja vuodesta 2026 alkaen tekoälysäädöksen (AI Act) avoimuusvelvoitetta.

Tämä artikkeli antaa selkeän ja käytännöllisen yleiskuvan. Kun kirjoitamme lyhyesti ”video”, samat säännöt koskevat kuvakarusellejasi ja yksittäisiä julkaisujasi, eli kaikkea tekoälyllä luomaasi ja julkaisemaasi sisältöä. Tärkeää: tämä on informatiivista eikä oikeudellista neuvontaa. Säännöt vaihtelevat maittain ja kehittyvät nopeasti. Jos olet epävarma, käänny aina juristin tai toimivaltaisen valvontaviranomaisen puoleen.

GDPR ja kuvamateriaali: milloin video on henkilötietoa?

GDPR (EU:n yleinen tietosuoja-asetus) suojaa henkilötietoja. Kuvasta tulee henkilötietoa heti, kun henkilö on siinä tunnistettavissa, esimerkiksi kasvoistaan, mutta myös välillisten tuntomerkkien perusteella.

FotoWaren ja GDPR Localin mukaan valokuva tai video on henkilötietoa heti, kun joku on siinä tunnistettavissa, ei pelkästään kasvojen perusteella vaan myös välillisten tekijöiden, kuten tunnistettavan vaatetuksen, tatuointien tai tunnistettavan taustan, kautta. Kun käytät kuvia markkinointiin, suostumus on usein sopiva käsittelyperuste: nimenomainen, tarkoituskohtainen ja peruutettavissa oleva.

Kiinteistöalalla tämä on erityisen olennaista. CMS:n GDPR Enforcement Tracker dokumentoi sakkoja, jotka on määrätty sellaisten kohdekuvien luvattomasta julkaisemisesta markkinointitarkoituksessa, joissa näkyi myös ihmisiä ilman heidän suostumustaan. GDPR:n mukaiset enimmäissakot voivat olla jopa 20 miljoonaa euroa tai 4 % maailmanlaajuisesta vuotuisesta liikevaihdosta, sen mukaan, kumpi on suurempi.

Käytännössä tämä tarkoittaa: varmista, ettei kohdevideossasi tai kuvakarusellissasi näy tunnistettavia asukkaita, naapureita tai ohikulkijoita ilman pätevää käsittelyperustetta. Epävarmassa tilanteessa: vältä tunnistettavia ihmisiä tai sumenna heidät.

Jos joku on tunnistettavissa videossasi tai kuvakarusellissasi, kuva on henkilötietoa ja tarvitset käsittelyperusteen (yleensä suostumuksen). Epävarmassa tilanteessa pidä asukkaat ja ohikulkijat poissa kuvasta.

Kohteen totuudenmukainen esittäminen

Yksityisyyden lisäksi on kysymys siitä, kuinka rehellisesti esität kohteen. EU:ssa kuluttajien harhaanjohtamista säännellään sopimattomia kaupallisia menettelyjä koskevalla direktiivillä (2005/29/EY).

EUR-Lexin mukaan kaupallinen menettely on harhaanjohtava, jos se sisältää virheellisiä tietoja tai johtaa tai todennäköisesti johtaa keskivertokuluttajaa harhaan tuotteen pääominaisuuksien osalta, vaikka tiedot olisivat tosiasiallisesti paikkansapitäviä, ja saa hänet näin tekemään päätöksen, jota hän ei muuten olisi tehnyt. Euroopan komissio vahvistaa, että direktiivi kattaa kaupalliset menettelyt ennen kauppaa, sen aikana ja sen jälkeen.

Tekoälyllä tehdyssä kiinteistövideossa tämä on huomioitava asia. Tekoälytyökalu voi imarrella kuvia valaistuksella, väreillä ja musiikilla, mikä on markkinoinnissa tavallista. Mutta heti kun esität kohteen todellisen kunnon väärin (saat huoneet näyttämään suuremmilta, poistat vikoja, näytät ominaisuuksia, joita ei ole), riskinä on ajautua harhaanjohtavan menettelyn alueelle. Nanopixo ei tee virtuaalista sisustusta, remonttisimulaatioita tai personointia; se muuttaa olemassa olevat kuvasi ja kohdetietosi videoksi. Pidä siis kuvasi todellisuuden mukaisina.

Imarrella saa, harhaanjohtaa ei. Älä esitä kohteen todellista kuntoa väärin, muuten saatat joutua sopimattomia kaupallisia menettelyjä koskevan direktiivin piiriin.

Energiatodistuksen ja energialuokan ilmoittaminen (vaihtelee maittain)

Energiatodistus (EPC, energy performance certificate, jota kutsutaan myös EPB:ksi tai energiamerkinnäksi) kertoo rakennuksen energiatehokkuuden. Tässä sovelletaan EU:n laajuista sääntöä, joka pannaan täytäntöön kansallisesti.

Rakennusten energiatehokkuutta koskeva eurooppalainen direktiivi (EPBD) velvoittaa kaikki EU:n jäsenvaltiot edellyttämään, että kun rakennus tai huoneisto, jolla on energiatodistus, tarjotaan myytäväksi tai vuokrattavaksi, todistuksen energiatehokkuusindikaattori ja -luokka mainitaan ilmoituksissa verkossa ja sen ulkopuolella kaupallisissa medioissa, myös kiinteistöportaaleissa. Uudistettu EPBD (Direktiivi (EU) 2024/1275) tuli voimaan 28. toukokuuta 2024, ja se piti saattaa osaksi kansallista lainsäädäntöä 29. toukokuuta 2026 mennessä.

Maittain vaihtelee toteutus: luokitusasteikko, mahdolliset raja-arvot, vastuutaho ja seuraamukset määräytyvät kansallisessa täytäntöönpanossa. Tarkista siksi aina tarkka sääntö siinä maassa, jossa kohde sijaitsee. EU:n ulkopuolella, esimerkiksi Isossa-Britanniassa, on erilliset vastaavat järjestelmät ja omat energiatodistusta koskevat ilmoitusvaatimuksensa.

Julkaisuillesi tämä tarkoittaa: video, kuvakaruselli tai julkaisu on myös ilmoitus. Jos energiatodistus on olemassa, energiatehokkuusindikaattorin/-luokan pitäisi näkyä myös kyseisessä julkaisussa tai sen yhteydessä. Määritelmä löytyy kohdasta Energiatodistus sanastossa.

EPBD edellyttää koko EU:ssa, että energiatehokkuusluokka näkyy ilmoituksissa, siis myös videossasi, kuvakarusellissasi tai julkaisussasi, heti kun energiatodistuksellinen kohde on myynnissä tai vuokrattavana; tarkka toteutus vaihtelee jäsenvaltioittain, joten tarkista aina paikallisesti.

AI Act: tekoälysisällön ilmoittaminen

EU:n tekoälysäädös (AI Act) tuo avoimuusvelvoitteen tekoälyllä tuotetulle sisällölle. Se koskee suoraan tekoälyllä tehtyä kiinteistösisältöä, ei pelkästään videoita vaan myös tekoälyllä tehtyjä kuvakaruselleja sekä tekoälyn kirjoittamia julkaisuja ja kuvatekstejä.

Tekoälysäädöksen 50 artiklan mukaan avoimuusvelvoitteita sovelletaan 2. elokuuta 2026 alkaen. Generatiivisten tekoälyjärjestelmien tarjoajien on merkittävä tuotoksensa (teksti, kuva, ääni, video) koneellisesti luettavassa muodossa keinotekoisesti tuotetuiksi tai muokatuiksi. Lisäksi käyttäjien (käyttöönottajien), jotka levittävät ”deepfakea”, eli todellista henkilöä tai paikkaa jäljittelevää kuvaa, ääntä tai videota, on ilmoitettava, että sisältö on keinotekoisesti tuotettu tai muokattu.

Tavalliselle, omiin kuviisi perustuvalle tekoälyllä tehdylle kohdevideolle tai kuvakarusellille tämä on yleensä kevyempää kuin henkilöä esittävälle deepfakelle, mutta suunta on kohti suurempaa avoimuutta. Euroopan komissio valmistelee käytännesääntöjä, joihin sisältyy vesileimausta ja tunnistamista koskevia teknisiä standardeja. Näiden säännösten rikkomisesta voidaan määrätä jopa 15 miljoonan euron tai 3 %:n maailmanlaajuisesta vuotuisesta liikevaihdosta suuruinen sakko (Greenberg Traurig).

Käytännön neuvo, jonka moni juristi antaa: ole avoin. Kerro tarvittaessa, että video, kuvakaruselli tai julkaisu on tehty tekoälyllä, äläkä käytä tekoälyä kohteiden tai ihmisten harhaanjohtavaan esittämiseen.

2. elokuuta 2026 alkaen AI Act edellyttää avoimuutta tekoälysisällöstä, ja deepfakeille vaatimukset ovat tiukemmat. Kerro tekoälyn käytöstä oma-aloitteisesti.

Käytännön tarkistuslista kiinteistönvälittäjille

Lyhyt, käytännöllinen lista, jolla pidät tekoälyllä tehdyn kiinteistösisältösi (videot, kuvakarusellit ja julkaisut) sallituissa rajoissa. Tämä on apuväline, ei kattava oikeudellinen arvio.

Nanopixo auttaa sinua käytännön puolella: monikieliset videot, kuvakarusellit ja julkaisut automaattisella julkaisulla, jotta voit keskittyä viestin oikeellisuuteen. Tutustu ominaisuuksiin. Oikeudellinen arvio on edelleen sinun vastuullasi, ja epävarmassa tilanteessa kannattaa kysyä juristilta.

Tarkista ihmiset kuvassa, totuudenmukainen esittäminen, energiatodistuksen ilmoittaminen ja tekoälyn ilmoittaminen, ja varmista säännöt aina paikallisesti.

Yhteenveto

Tekoälysisältö (videot, kuvakarusellit ja julkaisut) on tehokas myyntityökalu, mutta se toimii kolmen EU-kehyksen sisällä: GDPR koskee kuvamateriaalia, jossa näkyy ihmisiä, säännöt edellyttävät totuudenmukaista esittämistä ja tekoälysäädös tuo avoimuusvelvoitteen vuodesta 2026. Yhteinen punainen lanka on yksinkertainen: kunnioita yksityisyyttä, esitä kohteet rehellisesti ja kerro avoimesti tekoälystä. Ja muista: tämä artikkeli on informatiivinen, ei oikeudellista neuvontaa, tarkista aina paikallisesti.

Nanopixo on tarkoituksella rakennettu auttamaan sinua tässä ilman harmaita alueita: se ei tee virtuaalista sisustusta tai harhaanjohtavaa manipulointia, mutta se on ainoa, joka yhdistää videoiden luomisen ja somen hallinnan yhteen: videosi, kuvakarusellisi ja julkaisusi julkaistaan automaattisesti kuudessa kanavassa ja 13 kielellä, suoraan chatista. Näin pysyt sääntöjen mukaisena ja tehokkaana.

Haluatko nähdä, miten tämä toimii käytännössä? Kokeile Nanopixoa nyt tai tutustu hinnastoon.